日本の住宅価格が購入直後に2割も値下がりする理由

HOME　＞　住宅・不動産　＞　住宅価格が購入直後に2割も値下がりする理由

日本の住宅市場では、マンションや一戸建ての違いに関わらず、建物の価値は10年で半値になり、20〜25年でほぼゼロになるというのが定説です。しかも住宅を購入した直後でも、いきなり価格が約20％も値下がりします。

年月が経つに連れて資産価値が減少していくのは分かりますが、購入してから一切利用していない新品の状態で即売却しても、2割減の価格となる事に、疑問を持つ人も多いでしょう。

購入直後にいきなり値下がりする理由は、住宅の価格の約2割は販売業者のコストと利益が含まれているためです。つまり5000万円で販売されている住宅の場合、土地＋建物の実際の評価額は4000万円相当で、残りの1000万円は販売業者の取り分という訳です。

ゆえに、購入直後に即売却したとしても、2割値下がりした金額にしかならないのです。正確に言うと、購入直後に値下がりしているのではなく、最初から資産価値以上の料金で販売されているという事です。

販売業者が2割も得るのは取りすぎではないかと思うかもしれません。しかし販売業者も広告宣伝費や人件費、モデルルームの建設コストなどがかかりますし、売れ残った場合のリスクも考えると、2割というのはそこまでボッタクリな金額でもないでしょう。

住宅ローンの頭金が2割である事にも関係する

ところで、住宅ローンの頭金は2割程度に設定されているのが一般的です。これは、住宅金融公庫時代の住宅ローンは借入限度額が購入金額の8割までだった事の名残でもありますが、他に住宅価格が購入直後に2割値下がりする事も理由の一つです。

※住宅金融公庫は、かつて国土交通省と財務省が管轄していた政策金融機関です。2007年4月に独立行政法人住宅金融支援機構に組織変更された事で、8割の借入限度額は廃止されました。

頭金が2割以下だった場合、購入した瞬間にローン残高が資産価値を上回った状態、いわゆる逆ザヤになります。失業などの理由でローンを支払えなくなった場合、通常は家を売却して返済に充てるという方法を取りますが、逆ザヤだと売却してもローンが完済出来ない事になります。

こういったリスクを避けるために、住宅ローンは2割の頭金が必要という風習が残っていたのです。ただし近年では、自動車などで存在した全額借金で購入する「フルローン」を提示する金融機関も増えています（特に審査が甘いと有名なスルガ銀行など）。

住宅価格が購入直後に2割も値下がりする理由まとめ
・マンションも一戸建ても、買った直後に2割値下がりする
・理由は、販売価格に業者のコストや利益が上乗せされているから
・頭金が2割以下での住宅購入はリスクが高いので注意

但し、フルローンで住宅を買う事は、当サイトでは絶対にお勧めしません！2割ほどの頭金すら用意できない人は、その家を買うスペックを満たしていない訳で、分不相応です。日銀のマイナス金利政策で住宅ローンも史上最低金利を更新していますが、将来金利が上昇すれば、フルローンだと自己破産するリスクが極めて高いです。